Konsekwencje braku planowania przestrzennego

Urszula Szyperska, Polityka

http://www.polityka.pl/rynek/1523175,1,deweloperzy-niszcza-miasta.read

W parku postawią supermarket, na osiedlowych terenach zielonych – wielkie bloki. Budują osiedla, w których nie ma nic prócz domów. Rozwojem miast rządzą deweloperzy.

PowiększMiasta wylewają się na grunty, na których niedawno rosła kapusta.

Powiększ

 

Tytuł Wójta 2011 r. jurorzy konkursu Samorząd Przyjazny Przedsiębiorczości przyznali Marii Batyckiej-Wąsik, władającej podstołeczną gminą Lesznowola. Atuty gminy są bezsporne. Prawie cały jej obszar objęty został planami zagospodarowania, terenów pod zabudowę jest wyjątkowo dużo i liczba zarejestrowanych tu firm sięgnęła 4,5 tys. Ale długi gminy też są wyjątkowe.

Zobowiązania związane z samym wykupem gruntów pod zaplanowane drogi sięgają 600 mln zł. W 2010 r. prawie dziesięciokrotnie przekraczały dochody własne gminy – twierdzi architekt Andrzej Olbrysz, kierownik referatu inwestycyjnego Urzędu Gminy. – Rocznie na odszkodowania dla właścicieli ziemi zarezerwowanej pod drogi wydajemy kilka milionów złotych. Jeśli roszczenia z tego tytułu wzrosną, zrujnują gminę.

Podobne kłopoty ma podstołeczna gmina Góra Kalwaria, w której zobowiązania związane z wykupem gruntów pod drogi ponad czterokrotnie przekraczają roczne dochody własne. To samo Piaseczno, gdzie zadłużenie z tego tytułu jest ponad trzykrotnie większe niż roczne dochody. Problem dotyczy większości gmin. Na samorządowej konferencji poświęconej kosztom urbanizacji, zorganizowanej w czerwcu ubiegłego roku w Warszawie, łączne zobowiązania związane z wykupem ziemi pod zaplanowane drogi oszacowano na 130 mld zł. Powszechną strategią jest wypłacanie odszkodowań dopiero wtedy, kiedy zmuszają do tego wyroki sądów, czyli gra na zwłokę.

Zieleń tylko w reklamach

Uchwalanie planów zagospodarowania przestrzennego nie jest obligatoryjne. Pozwolenia na budowę mogą być wydawane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, nazywanych potocznie wuzetkami. Miasto czy gmina nie musi wtedy zapewniać infrastruktury, wykupywać gruntów. Pokusa jest silna i planami objęto stosunkowo mało terenów. W większości miast dominują wuzetki.

Deweloperzy mają wtedy wolną rękę. Przy wydawaniu wuzetek głównym ograniczeniem jest zasada dobrego sąsiedztwa, nakazująca nawiązywanie do zabudowy już istniejącej, ale przepisy nie mówią, jaki jest maksymalny obszar, na podstawie którego określa się wymagania dla nowej zabudowy. Może to być nawet wiele hektarów. Na takim obszarze prawie zawsze znajdzie się budynek, do którego można nawiązać. W Tomaszowie Mazowieckim za sąsiedztwo dla nowych bloków uznano wysokie domy z drugiej strony rzeki.

W Warszawie brak planu pozwolił postawić supermarket w parku Zajdla na Grochowie, odzyskanym przez spadkobierców. W parku im. Jana Pawła II na Ursynowie budowany jest biurowiec. Dawni właściciele, wywłaszczeni z gruntów, na których powstały ursynowskie osiedla i park, występują o zwrot niezabudowanych terenów. A po odzyskaniu sprzedają je deweloperom. Roszczeń są setki, dlatego całkiem realne było zagrożenie, że w dobrze zaprojektowanych osiedlach z piękną zielenią na każdym skwerku staną nowe bloki. Firma Włodarzewska SA dostała już pozwolenie na budowę czterech bloków, od 5 do 11 pięter, na zielonych terenach przy ul. Cybisa na Ursynowie Północnym. Pozwolenie zostanie prawdopodobnie unieważnione. Przy wydawaniu deweloperowi wuzetki okoliczne spółdzielnie nie zostały uznane za stronę, chociaż powinny.

Pozwoleniem na ursynowską inwestycję (miejmy nadzieję, że niedoszłą) zajmuje się także prokuratura. Wydano je za pięć dwunasta, kiedy plan zagospodarowania Ursynowa Północnego był gotowy i czekał na uchwalenie. Urzędnicy miejskiego biura architektury nie mogli o tym nie wiedzieć. Prokuratura zbada, dlaczego się pospieszyli. Plan dla tej części Ursynowa został uchwalony 15 grudnia. Osiedlom nie zagraża już chaotyczna zabudowa i ograniczenie terenów zielonych do trawniczków nad garażami.

Plan zagospodarowania Żoliborza Południowego, sporządzony już 7 lat temu, nie doczekał się jednak uchwalenia. Nie powstanie tam kompletne, zielone miasteczko ze średnio wysoką zabudową. Deweloperzy budują wszędzie bloki, nie ma już rezerwy terenów pod szkoły, przedszkola, usługi. Zieleń widać głównie w reklamach. Powstaje kolejna sypialnia, tym razem dla 25 tys. mieszkańców.

– W Warszawie opracowuje się obecnie 160 miejscowych planów. Ale około 60 sporządzanych jest dłużej niż pięć lat, a kilkanaście ponad 10 lat – mówi urbanista Grzegorz Buczek, wykładowca Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej. – Prawie gotowe projekty planów trzeba wielokrotnie poprawiać, bo na objętych nimi terenach wydano już liczne pozwolenia na budowę i jeszcze liczniejsze decyzje o warunkach zabudowy. Często niezgodne z polityką przestrzenną miasta. W ratuszu brakuje woli politycznej, stołeczni radni też się nie spieszą. Zamierzają uchwalać na sesji nie więcej niż jeden miejscowy plan, czyli tylko kilkanaście rocznie.

W Gdańsku jest wola polityczna i – w grupie dużych miast najwięcej terenów objętych planami. Uchwala się je o wiele szybciej niż w Warszawie. Tylko w dwóch przypadkach po około 5 latach. – Najwięcej konfliktów wywołał projekt planu dla Wzgórza Mickiewicza. Zatrudniliśmy wtedy zawodowego negocjatora – wspomina Wiesław Bielawski, zastępca prezydenta Gdańska. W mieście wyznaczono tyle terenów pod zabudowę, że można by było nie robić nowych planów przez wiele lat. A jednak przygotowuje się następne. Dlatego że nawet tutaj około 23 proc. pozwoleń na budowę wydawanych jest na podstawie wuzetek.

Dyktat deweloperów

Inwestorzy chętnie budują na terenach nieobjętych planem, które zwykle są tańsze. A przede wszystkim wolne od ograniczeń wynikających z polityki przestrzennej miasta czy gminy, zapisanej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Samorząd musi się stosować do studium, dla inwestora to dokument bez znaczenia.

Miasto, które chce uniknąć dyktatu deweloperów, jest pod presją: musi uchwalać jak najwięcej planów. I godzić się na kolejne zobowiązania. Gdańsk wydał w latach 200810 na sam wykup gruntów pod zaplanowane drogi i na odszkodowania dla właścicieli ok. 17 mln zł. Na całą zapisaną w planach infrastrukturę poszło 541,7 mln zł. Jednocześnie wpływy z opłat właścicieli gruntów z tytułu podziału nieruchomości, wzrostu ich wartości, uczestnictwa w kosztach infrastruktury wyniosły w tym samym czasie zaledwie 2 mln zł.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wpędziły gminy w pułapkę. Czy zrobią plany, czy nie, kłopotów nie unikną. – Wuzetki powinny być zlikwidowane – uważa wiceprezydent Bielawski. – W planach jest wystarczająco dużo terenów pod inwestycje. Prawo własności nie powinno oznaczać prawa do zabudowy.

W Polsce jednak oznacza, czego wyjątkowo drastycznym przykładem jest zabudowa terenów zalewowych. Na pytanie, dlaczego w nisko położonej części Sandomierza, nieraz zalewanej albo podtapianej, nadal stawia się domy, prezydent Jerzy Borowski odpowiedział: – Nie możemy odmówić zgody. Teren nie jest objęty planem. Jeśli planu nie ma, gminy są najczęściej bezradne. Zwykle w pobliżu są domy, do których inwestycja może nawiązać (na zasadzie dobrego sąsiedztwa) i właścicielowi gruntu wuzetka po prostu się należy.

W Europie stanowimy wyjątek. W Holandii wszystkie tereny objęte są planami zagospodarowania. Przepisy angielskie i niemieckie zapewniają pełną ochronę prawa własności tylko na terenach już zabudowanych, czyli gdy chodzi o już stojące budynki, urządzenia (jak wynika z „Raportu o zagospodarowaniu przestrzennym”, przygotowanego pod kierunkiem prof. Huberta Izdebskiego z Uniwersytetu Warszawskiego). W Anglii prawo do zabudowy zostało znacjonalizowane, trzeba wystąpić do lokalnego samorządu (zwykle dystryktu) o pozwolenie planistyczne. Zgoda może być uzależniona od spełnienia różnych warunków, np. budowy przez dewelopera szkoły, zapewnienia ogólnie dostępnej przestrzeni. Jeśli inwestor sam uzbroi teren, nie przysługuje mu roszczenie o zwrot pieniędzy.

W Niemczech tereny pod inwestycje wyznaczone są w planach budowlanych przygotowanych przez gminy. Jeśli miejscowa władza nie jest zainteresowana rozwojem, planów nie sporządza. Główną zasadą urbanizacji jest „rozwój miasta do wewnątrz”, czyli rewitalizacja, unowocześnianie i uzupełnianie istniejącej zabudowy.

U nas miasta wylewają się na grunty, na których niedawno rosła kapusta, a inwestorzy domagają się zwrotu pieniędzy wydanych na ich uzbrojenie. Każdy atrakcyjny teren, który nie jest gruntem rolnym wysokiej klasy albo lasem, trzeba objąć planem zagospodarowania, żeby nie padł łupem deweloperów. – W Polsce gospodarką przestrzenną rządzi ideologia skrajnego liberalizmu gospodarczego, ograniczająca rolę państwa i samorządów lokalnych. Gminy są bezradne w konfrontacji z inwestorami. O chaotyczną, niekontrolowaną urbanizację obwinia się deweloperów. Tymczasem odpowiada za nią państwo, które stanowi złe prawo – uważa architekt Adam Kowalewski, przewodniczący Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej.

Czas nagli

Nasze przywiązanie do świętego prawa własności jest zrozumiałe: przez kilkadziesiąt lat prawo to było w PRL nagminnie łamane. Ale fundamentalizm własnościowy nie wychodzi miastom i gminom na dobre. Prawo do zabudowy powinno podlegać większym niż dzisiaj ograniczeniom. Ustawę o planowaniu przestrzennym trzeba poprawić. Wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem byłaby nowelizacja częściowa, z podstawowymi tylko zmianami: likwidacją wuzetek, wprowadzeniem standardów urbanistycznych, zapewniających dobrą jakość zabudowy przy braku planu miejscowego, i podniesieniem rangi studium określającego politykę przestrzenną gminy. Rozległe nowelizacje takie jak projekt odrzucony przez rząd w ubiegłym roku (ponadstustronicowy) nie mają szans na szybkie uchwalenie. Tymczasem czas nagli, ustawa o planowaniu przestrzennym zrobiła już dużo złego.

Post a comment or leave a trackback: Trackback URL.

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s

%d bloggers like this: